Después de ponerse de acuerdo del precio de una propiedad, los compradores entran en un proceso de obtención del préstamo hipotecario, a menos que no estén comprando de contado. En cualquiera de los dos escenarios la transacción de compra origina gastos y éstos se reflejan al final del proceso y se denominan Gastos de Cierre. Desafortunadamente, el comprador no recibe nada tangible a cambio de estos gastos, pero son inevitables y no se puede cerrar la venta sin pagarlos.

Estos  gastos  incluyen  los  montos  que  deben  aportar  el  vendedor  y  el  comprador  para  cerrar  la transacción y muchas veces sorprenden a los involucrados. Los gastos de cierre pueden estar entre un 3% y un 5% del precio de venta en transacciones financiadas y el 1.5 a 2% en compras en efectivo.

No es fácil sintetizar los gastos de cierre de una transacción hipotecaria en un valor que se aplique a todos por igual. La razón es que pueden variar mucho dependiendo de las circunstancias, del tipo de compra, del préstamo y de las aportaciones de cada parte. Antes de concretar un préstamo hipotecario usted puede conocer estos gastos a través de un Estimado de Buena Fe o “Good Faith Estimate” (GFE) como se conoce en inglés.

El  documento  que  Usted  firmará  en  el  momento  del  cierre  se  denomina  el  HUD-1  o  “Settlement Statement” y allí estarán reflejados además del monto de la compra de la propiedad todos los gastos de cierre.  Este documento también contiene los gastos de la transacción hipotecaria y de acuerdo a la legislatura vigente en USA debe ser entregado a las partes por lo menos 24 horas antes del cierre.

Veamos una lista de los gastos de cierre más comunes que deberían aparecer en el formulario “HUD 1”:

  • Cargo para nuevo registro de la propiedad (“Recording Fee”)
  • Cargos por investigación de título (“Title search”) Esto incluye costos de registros y el análisis del Título, que indica que el título de la propiedad está libre de gravámenes y registrado correctamente.
  • Cargo por seguro de título (“Title insurance”). Es pagado por la parte que escoge la Compañía de Títulos.
  • Honorarios la compañía de título.
  • Cargos de abogado del prestamista, y del comprador (si fueron contratados).
  • Comisión de las compañías de corretaje que representan al comprador y al vendedor. Lo paga elvendedor y esta cantidad o porcentaje está acordado previamente.
  • Impuestos de transferencia de propiedad (“Deed documentary stamps”).
  • Cargo prorrateado de comunidad de propietarios (si existe) (“Homeowner/Condominium Association Fee”).

A continuación los gastos de cierre que genera un préstamo hipotecario, también deben aparecer en el HUD-1:

  • Cargo de tasación de préstamo y reporte de crédito. Este cargo que deberá pagarse al principio del proceso de préstamo, pero también aparece dentro de los gastos de cierre. Importante que verificar que esté acreditado como pagado.
  • Cargo por solicitud de préstamo (“Origination fee”)  Gastos  de origen.  Es un cargo que cobra la entidad bancaria por  empezar  el  proceso de préstamo. Puede ser  1% por ciento del  monto del préstamo o una tarifa fija.
  • Puntos de descuento (“Discount points”)  Cargo que cobra el banco punto es igual al uno por ciento(1%) de la cantidad total de su préstamo. Se pagan también por adelantado y reducen la hipoteca y el interés.
  • Avalúo de la propiedad. Los cargos por este concepto varían, y aunque aparecen como parte de losgastos de cierre, el banco le pedirá que lo pagues al iniciar el proceso de préstamo. Asegúrese que lodescuente del monto total.
  • Agrimensura (“Survey”).
  • Inspecciones requeridas por el banco. Esta no es la inspección voluntaria que hacen los compradorespara conocer las condiciones del inmueble. Estas son las que el banco pide de manera obligatoria.
  • Cargos por seguros. Depende del  banco y del  tipo de préstamo, muchos cobran por procesar elseguro hipotecario.
  • Impuestos sobre el pagaré hipotecario (“Documentary stamps”).
  • Intereses  del  préstamo (pagados  desde  la  fecha  de cierre  hasta  30  días  antes  del  primer  pago mensual).
  • Saldos de reserva en cuenta de escrow para el pago anual de seguros e impuestos a la propiedad.

En el cierre, el comprador deberá presentar su póliza de seguro de vivienda (“Homeowner’s Insurance Policy”). Es un comprobante que indica que se ha pagado la prima del seguro.

El proceso de cierre aún no se terminado, sin embargo. El último paso consiste en que la corte registre el cambio de propiedad. La compañía de cierre o el abogado se encargará de que esto se realice. El original del Título de propiedad le será enviado por correo a la dirección que usted indique.

Esto es una guía a grandes rasgos. Cada estado o jurisdicción tiene sus propias normas, que pueden afectar los gastos de cierre o el procedimiento.