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ItalianoA continuación enumeramos algunos pasos y consejos útiles para conocer el proceso de compra de una propiedad en Miami:
Primeramente deberá obtener una carta de pre-calificación de su prestamista o entidad bancaria mencionando la cantidad del préstamo para el que está aprobado. También debe informarse sobre el pago mensual máximo por concepto de impuestos, seguros y asociación. Con esta información se centrará en las casas que usted puede permitirse.
Pregunte a su prestamista que documentos necesitará para obtener un préstamo hipotecario. Si usted no puede proporcionar cualquiera de los documentos requeridos, explíquele al prestamista, podrían tener otro programa que no requiera de ese documento.
Comuníquese con su agente o corredor de Bienes Raíces e infórmele que tipo de inmueble está buscando, en términos de espacio e instalaciones, que costo máximo de HOA (Condominio o Asociación de vecinos) puede pagar y cualquier otro requisito importante para usted.
Su agente le enviará por correo electrónico algunas propiedades que cumplan con sus criterios y usted tendrá la oportunidad de escoger cuales propiedades desea visitar. Hágale saber a su agente anticipadamente para que pueda organizar las citas de manera oportuna, recuerde que algunas propiedades se encuentran habitadas y tienen restricciones horario para ser mostradas.
Es aconsejable reunirse con su agente en la oficina de la inmobiliaria y desde allí iniciar el recorrido de visitas. Su agente le hará entrega de una copia detallada del listado de propiedades que visitarán. Revise las propiedades a conciencia por dentro y por fuera, tome notas, escriba lo que le gusta y lo que le disgusta de cada una. También puede tomar fotos, esto le será muy útil a la hora de tomar una decisión.
Es conveniente que el comprador escoja la compañía de Título (que cuidará de sus intereses durante la transacción), aunque para ello usted deba pagar por el seguro del Título. Pídale a su agente algunas alternativas, para que pueda elegir una firma que se ocupe del cierre de su transacción. Generalmente es una firma de abogados autorizados a guardar los depósitos en fideicomiso hasta el día de la firma.
Si usted decide hacer una oferta sobre una propiedad, hágalo tan pronto como sea posible. Su corredor la elaborará y será enviada al vendedor y por escrito para que el vendedor puede firmarlo en señal de aceptación. La oferta se convertirá en un contrato de compra-venta sólo cuando todas las partes hayan firmado la oferta, enmiendas y anexos (si procede).
Una vez ejecutado un contrato, el vendedor debe sacar del mercado a la propiedad, colocándola como una venta pendiente en el sistema MLS.
Una vez firmado el contrato, por lo general se cuenta con 5 días para iniciar el proceso de obtención del préstamo hipotecario, es aconsejable explorar varias opciones para obtener las mejores condiciones. Para facilitar que la información llegue a todas las partes involucradas en la transacción (compañía de títulos, agente del vendedor) facilítele a su prestamista los datos de la inmobiliaria y agente que lo representan y viceveersa.
Pídale a su prestamista hacer el avalúo de la propiedad rápidamente, si es posible antes de usted ordene la inspección (normalmente tiene 10 días de plazo para hacerla). Esto podría ahorrarle el costo de la inspección en caso de que el avalúo de la propiedad llegue por debajo del precio de compra y el vendedor no quiera negociar el precio.
Una vez realizada la inspección deberá obtener una copia de los resultados, para evaluar que reparaciones deberán hacerle a la propiedad. En caso de existir desperfectos, usted tiene dos opciones: pedir al vendedor que las repare antes del cierre o pedir que le descuenten del precio de venta. Esta negociación la realizará su agente y debe quedar por escrito en un adendum al contrato.
Debe mantenerse en contacto con su prestamista y preguntarles cuando van a entregarle la «carta de compromiso».
Deberá comprar un seguro para su nueva casa y pedir a la compañía de seguros que se ponga en contacto con la compañía de título, por lo menos una semana antes del cierre.
Si usted tiene algún inconveniente que no le permita asistir al cierre en la fecha estipulada en el contrato, por favor informe inmediatamente a su agente de bienes raíces para que una extensión al contrato puede ser negociada.
Previamente al cierre debe realizarse un recorrido por la propiedad con el fin de comprobar que todo se encuentra en las mismas condiciones de su primera visita y comprobar si las reparaciones han sido realizadas por el vendedor, si fuera el caso.
Durante el cierre se firmarán todos los documentos relacionados con la venta y el préstamo hipotecario (en transacciones financiadas). La compañía de títulos se encargará de explicarle detalladamente los gastos de cierre y su prestamista los detalles de la hipoteca.
Deberá tomar las previsiones para hacer llegar las transferencias bancarias a tiempo el día del cierre, ya que en ocasiones no le serán entregadas las llaves de la propiedad hasta tanto sean recibidos los fondos.
Por lo general, se pide un depósito reembolsable de 10% como reserva de una unidad en pre-construcción. Los fondos se colocarán en una cuenta de fideicomiso bancario que no devenga intereses y son totalmente reembolsables en cualquier momento durante el periodo de Reserva de la transacción. (Usualmente 15 días). En este momento el comprador recibe una Carta de Reservación, que es el equivalente a un derecho de preferencia para la compra de una propiedad, donde el comprador y el vendedor tienen la opción de cancelar la reservación.
Un segundo pago del 10% se realizará cuando se firma el contrato de compra, generalmente 15 días después del plazo de reserva. En este momento el comprador y el vendedor se comprometen en un contrato vinculante. A partir de esta fecha, todos los depósitos actuales y futuros no son reembolsables y los fondos de la cuenta de fideicomisos estarán disponibles para el desarrollador y serán usados durante la construcción.
Dependiendo del proyecto se exigirán depósitos adicionales escalonados de acuerdo al cronograma particular de cada proyecto, hasta completar el 50% en el caso de condominios del tipo edificios y del 30% en las casas y townhouses.
El saldo restante será desembolsado por el comprador cuando el edificio esté terminado y la unidad contratada tenga un certificado de ocupación, en este momento el título se puede transferir entre el desarrollador y el comprador. Este monto podrá ser financiado, siempre y cuando el comprador califique para obtener un préstamo hipotecario.
Si por alguna razón el comprador no puede completar con éxito cualquiera de los depósitos adicionales o saldo final, el comprador estaría incumpliendo el contrato de compra y este sería anulado. En general, se perderán todos los depósitos anteriores.
Por favor, tenga en cuenta que el proceso puede variar según el proyecto y desarrollador, por eso es muy importante que conozca y entienda a cabalidad la totalidad del proceso de compra en Pre-construcción. He aquí la importancia de obtener asesoramiento y orientación de un equipo especializado de Proyectos en pre-construcción y leer y comprender cada sección de su contrato. Inmuebles-Miami le ofrece la mejor representación y orientación para que su experiencia de compra sea exitosa.
Muchos compradores prefieren visitar directamente un determinado desarrollo en pre-construcción sin consultar con un profesional de Bienes Raíces. En este caso los vendedores le harán una presentación del proyecto y trataran de convencerle de hacer la compra lo más pronto posible. Cuando usted cuenta con la asesoría de Inmuebles-Miami.com, tendrá acceso a la información de todos los proyectos que se ofrecen en el área de su preferencia, estamos en la capacidad de brindarle un análisis comparativo que le ayudará a escoger la propiedad que más le convenga.
Un agente de Bienes Raíces que lo represente puede conseguirle incentivos adicionales, así como rebajas en los gastos de cierre y lo más importante es que Usted no pagará ninguna comisión por este servicio.
La compra de un inmueble, como cualquier inversión genera dudas e inquietudes, pero con la debida orientación por parte de un agente de bienes raíces con experiencia, podrá tomar una decisión acertada. Usted sabrá que esperar en cada paso. El equipo de inmuebles-miami.com se compromete en proporcionarle toda la información y orientación sobre los diferentes proyectos que se ofrecen en el mercado, para que su experiencia esté en línea con sus expectativas.
Envíenos una solicitud de información a través de nuestro portal web o envíenos un e-mail wanda@inmuebles-miami.com o susana@inmuebles-miami.com. Proporciónenos los criterios de búsqueda de la propiedad que necesita, tales como: Tipo de propiedad (Pre-construcción o reventa), número de dormitorios, baños, garajes, ciudad o área deseada, rango de precio que desea invertir, tipo de transacción (contado o financiada). Envíenos cualquier otro detalle que considere importante, como: número de pisos, con o sin piscina, jardín, etc.
Basándonos en estos criterios le estaremos enviando, a la brevedad posible, la información de las propiedades que cumplen con sus requerimientos. Usted podrá revisarlas con detenimiento y hacernos saber cuáles le interesan y cuando puede programar su viaje para visitarlas, nosotras le recibiremos en Miami y organizaremos las citas para visitar las propiedades de su elección.
Si desea comprar con financiamiento podemos recomendarle empresas especializadas en financiamiento para inversionistas extranjeros, también podemos asesorarle para la obtención de la carta de pre-aprobación de financiamiento del Banco.
En caso que la compra sea de contado necesitará acompañar la oferta con una prueba de fondos. Esta puede ser una carta de su banco confirmando que tiene el dinero disponible para realizar la compra o un estado de cuenta bancario con 30 días de vigencia.
Una vez tomada la decisión de cual propiedad quiere comprar, prepararemos la oferta y el contrato de compra. Negociaremos por Usted para conseguir el mejor precio, incentivos y condiciones contractuales.
Haremos el debido seguimiento de los plazos establecidos en el contrato para las inspecciones, reparaciones, avalúos, seguros, aprobación final del préstamo hipotecario y trámites de la Compañía de Títulos para evitar demoras en la fecha de cierre indicada en el contrato.
Le brindaremos nuestra atención personalizada y profesional y le aclaramos que Usted no tiene que pagarnos ninguna comisión por escogernos para ayudarle con su compra.
Nuestro profundo conocimiento del mercado local le brinda el acceso a toda la información que necesita para realizar una compra exitosa. Usted tendrá a su disposición las ventas comparables, las condiciones de mercado prevalecientes, la demografía, estadística escolar y el índice de delincuencia de la zona. También investigamos datos cruciales para su decisión de compra en cada sector, como: precios de venta promedio y mediana del barrio, promedio de días en el mercado de las propiedades antes de venderse, promedios comparables pies cuadrados, número de propiedades a la venta, etc.
INMUEBLES-MIAMI.COM negociará para Usted el mejor precio de compra, obtendrá incentivos adicionales y rebajas en los gastos de cierre.
Le recomendaremos una firma de abogados confiable, que realizará un análisis exhaustivo del título de la propiedad.
Haremos el seguimiento a los documentos y procesos necesarios hasta la firma y entrega de lapropiedad, tales como: Inspecciones, reparaciones, seguros, tasación, etc.
INMUEBLES-MIAMI.COM les brinda un servicio completo y personalizado significa que usted no tendrá que enfrentar solo la posibilidad de navegar por acuerdos de compra cada vez más complejos y otros papeleos. Los documentos serán debidamente llenados y presentados de manera oportuna y precisa, loque pueden significar un ahorro en costos y tarifas de cierre.
Usted no tiene pagar ninguna comisión por escoger INMUEBLES-MIAMI.COM para ayudarle en su compra.
Además, nuestro compromiso con usted no termina al firmar la propiedad, como algunas otras agencias de Bienes Raíces, nosotros estaremos disponibles para contestar cualquier duda o preocupación posterior que tenga en forma proactiva.
No es necesario. Todos los agentes de Bienes Raíces en la Florida tiene acceso al MLS (listado múltiple) donde están publicadas todas las propiedades que se ofrecen para la venta y renta en toda la región. Si usted habla con varios corredores probablemente le van a enviar la misma información, además existen acuerdos de exclusividad que probablemente le pidan firmar. Lo importante es que usted defina con su agente los parámetros de búsqueda para así obtener los mejores resultados.
Recuerde que su agente no le estará cobrando ninguna comisión por sus servicios y solo si se concreta una transacción será remunerado por el vendedor (dueño de la propiedad). No sería ético de su parte establecer una relación con varios corredores ya que solo uno puede representarlo en una misma transacción de compra-venta.
Después de ponerse de acuerdo del precio de una propiedad, los compradores entran en un proceso de obtención del préstamo hipotecario, a menos que no estén comprando de contado. En cualquiera de los dos escenarios la transacción de compra origina gastos y éstos se reflejan al final del proceso y se denominan Gastos de Cierre. Desafortunadamente, el comprador no recibe nada tangible a cambio de estos gastos, pero son inevitables y no se puede cerrar la venta sin pagarlos.
Estos gastos incluyen los montos que deben aportar el vendedor y el comprador para cerrar la transacción y muchas veces sorprenden a los involucrados. Los gastos de cierre pueden estar entre un 3% y un 5% del precio de venta en transacciones financiadas y el 1.5 a 2% en compras en efectivo.
No es fácil sintetizar los gastos de cierre de una transacción hipotecaria en un valor que se aplique a todos por igual. La razón es que pueden variar mucho dependiendo de las circunstancias, del tipo de compra, del préstamo y de las aportaciones de cada parte. Antes de concretar un préstamo hipotecario usted puede conocer estos gastos a través de un Estimado de Buena Fe o “Good Faith Estimate” (GFE) como se conoce en inglés.
El documento que Usted firmará en el momento del cierre se denomina el HUD-1 o “Settlement Statement” y allí estarán reflejados además del monto de la compra de la propiedad todos los gastos de cierre. Este documento también contiene los gastos de la transacción hipotecaria y de acuerdo a la legislatura vigente en USA debe ser entregado a las partes por lo menos 24 horas antes del cierre.
Veamos una lista de los gastos de cierre más comunes que deberían aparecer en el formulario “HUD 1”:
- Cargo para nuevo registro de la propiedad (“Recording Fee”)
- Cargos por investigación de título (“Title search”) Esto incluye costos de registros y el análisis del Título, que indica que el título de la propiedad está libre de gravámenes y registrado correctamente.
- Cargo por seguro de título (“Title insurance”). Es pagado por la parte que escoge la Compañía de Títulos.
- Honorarios la compañía de título.
- Cargos de abogado del prestamista, y del comprador (si fueron contratados).
- Comisión de las compañías de corretaje que representan al comprador y al vendedor. Lo paga elvendedor y esta cantidad o porcentaje está acordado previamente.
- Impuestos de transferencia de propiedad (“Deed documentary stamps”).
- Cargo prorrateado de comunidad de propietarios (si existe) (“Homeowner/Condominium Association Fee”).
A continuación los gastos de cierre que genera un préstamo hipotecario, también deben aparecer en el HUD-1:
- Cargo de tasación de préstamo y reporte de crédito. Este cargo que deberá pagarse al principio del proceso de préstamo, pero también aparece dentro de los gastos de cierre. Importante que verificar que esté acreditado como pagado.
- Cargo por solicitud de préstamo (“Origination fee”) Gastos de origen. Es un cargo que cobra la entidad bancaria por empezar el proceso de préstamo. Puede ser 1% por ciento del monto del préstamo o una tarifa fija.
- Puntos de descuento (“Discount points”) Cargo que cobra el banco punto es igual al uno por ciento(1%) de la cantidad total de su préstamo. Se pagan también por adelantado y reducen la hipoteca y el interés.
- Avalúo de la propiedad. Los cargos por este concepto varían, y aunque aparecen como parte de losgastos de cierre, el banco le pedirá que lo pagues al iniciar el proceso de préstamo. Asegúrese que lodescuente del monto total.
- Agrimensura (“Survey”).
- Inspecciones requeridas por el banco. Esta no es la inspección voluntaria que hacen los compradorespara conocer las condiciones del inmueble. Estas son las que el banco pide de manera obligatoria.
- Cargos por seguros. Depende del banco y del tipo de préstamo, muchos cobran por procesar elseguro hipotecario.
- Impuestos sobre el pagaré hipotecario (“Documentary stamps”).
- Intereses del préstamo (pagados desde la fecha de cierre hasta 30 días antes del primer pago mensual).
- Saldos de reserva en cuenta de escrow para el pago anual de seguros e impuestos a la propiedad.
En el cierre, el comprador deberá presentar su póliza de seguro de vivienda (“Homeowner’s Insurance Policy”). Es un comprobante que indica que se ha pagado la prima del seguro.
El proceso de cierre aún no se terminado, sin embargo. El último paso consiste en que la corte registre el cambio de propiedad. La compañía de cierre o el abogado se encargará de que esto se realice. El original del Título de propiedad le será enviado por correo a la dirección que usted indique.
Esto es una guía a grandes rasgos. Cada estado o jurisdicción tiene sus propias normas, que pueden afectar los gastos de cierre o el procedimiento.
En promedio los gastos de cierre pueden estar entre un 3% y un 5% del precio de venta en transacciones financiadas y el 1.5 a 2% en compras en efectivo.
Sí, y de hecho es una práctica que se hizo común durante la crisis hipotecaria. Ahora muchos compradores lo piden como una condición standard, especialmente en casas nuevas. Tenga en cuenta que dependiendo del banco, de su crédito y del tipo de préstamo puede haber un límite a la cantidad otorgada al comprador como gastos de cierre por parte del vendedor.
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